Kenyataan yang berbeda akan Anda hadapi jika properti yang dimiliki hanya bersertifikat Hak Guna Bangun (SHGB).
Kelemahan sertifikat HGB salah satunya adalah tidak menandakan Anda sebagai pemilik lahan, melainkan hanya memperbolehkan Anda menggunakan lahan tersebut—seperti membangun bangunan di atas lahan untuk buka usaha atau tempat tinggal.
Sertifikat ini pun memiliki jangka waktu, yaitu maksimal 30 tahun. Setelah masa berlaku habis, Anda harus memperpanjangnya dan ada biaya perpanjang HGB. Jika tidak, Anda mesti mengembalikan lahan ke pemilik, yaitu negara, pengelola, atau perorangan.
Properti dengan status SGHB tidak hanya ditemukan pada gedung perkantoran atau ruko, tapi juga rumah. Biasanya, ini terjadi ketika Anda membeli properti dari perumahan baru yang masih dibangun pegembang.
Ini terjadi karena pihak pengembang adalah badan hukum yang tidak boleh memiliki tanah dengan status hak milik. Bahkan, walau mereka membelinya dari tanah yang berstatus hak milik masyarakat. Jadi jangan heran jika di sejumlah perumahan baru Anda mendapati rumah-rumah yang dijual masih berstatus SHGB.
Kadang, developer memang menyediakan jasa untuk mengubah SHGB menjadi SHM, namun tidak jarang pula mereka meminta pembeli untuk mengurusnya sendiri. Jika Anda masuk kategori terakhir, atau Anda harus segera memproses pembuatan SHM agar status kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut lebih jelas. Tentu saja, ada biaya peningkatan HGB ke SHM.
Sayangnya, ada beberapa orang yang cenderung cuek dengan status properti mereka. Salah satu alasannya adalah minimnya pengetahuan mengenai prosedur pembuatan SHM. Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, berikut langkah-langkahnya.
Persiapkan dokumen yang diperlukan
Tidak sulit memproses permintaan peningkatan hak dari SHGB menjadi SHM. Selain rumah tinggal, bangunan yang bisa diubah statusnya menjadi SHM adalah organisasi kemanusiaan, badan keagamaan, atau organisasi lain yang ditetapkan Undang-Undang.
Bagi Anda yang luas lahannya tidak lebih dari 600 meter persegi, maka Anda hanya perlu mengurusnya di kantor pertanahan di area properti Anda berada. Berikut adalah dokumen-dokumen yang diperlukan:
- Sertifikat asli HGB
Tanpa sertifikat asli HGB, akan sulit bagi Anda untuk memperoleh SHM. Jangan lupa juga untuk membawa beberapa lembar fotokopinya.
- Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tempat tinggal
Mengapa dokumen ini sangatlah penting? IMB adalah bukti secara hukum bahwa lahan digunakan untuk mendirikan bangunan. Jika ternyata belum ada IMB, Anda bisa saja membawa surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan sebagai rumah.
Tapi akan lebih baik jika Anda mengurus IMB terlebih dulu di dinas tata ruang dan bangunan setempat sebelum memproses SHM.
- Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan
Ini penting untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga
Bagi Anda yang perorangan, siapkan KTP dan KK, namun jika Anda mewakili badan hukum maka harus menyediakan akta pendirian usaha.
- Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa
Ini berlaku jika Anda tidak mengurus proses ini seorang diri alias mewakilkannya kepada orang lain, misalnya Notaris.
- Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang
Surat pernyataan ini tersedia di Kantor Pertanahan setempat. Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang Anda minta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2.
Surat ini akan dilengkapi materai. Setelah ditandatangani di atas materai, jangan lupa untuk fotokopi beberapa lembar.
- Surat permohonan
Selain surat pernyataan, Anda juga diharuskan mengisi surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada. Nantinya surat ini akan disertakan dengan surat pernyataan dan dokumen-dokumen pelengkap di satu map.
Proses mengubah SHGB ke SHM bagi luas tanah lebih dari 600 m2
Dokumen yang diperlukan sama seperti di atas. Namun untuk luas properti di atas 600 m2, Anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN.
Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN. Setelah melewati proses tersebut, BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangai kepala seksi pengukuran dan pemetaan.
Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) selanjutnya akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik yang sudah dibukukan.
Ini biayanya!
Ada beberapa biaya HGB menjadi SHM yang perlu diperhitungkan selama proses peningkatan, yaitu:
- Biaya pendaftaran
Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Besaran BPHTB untuk mengubah status HGB menjadi SHM tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Untuk rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:
2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)
Berikut contoh ilustrasinya:
Harga tanah di NJOP: Rp2.000.000/m2
Luas tanah: 150 m2
Harga total NJOP = Rp2.000.000 x 150 = Rp300.000.000
NJOPTKP: Rp60.000.000
Maka BPHTP yang harus dibayarkan adalah:
2% x (Rp300.000.000 – Rp60.000.000) = Rp4.800.000
- Biaya notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Ini berlaku jika Anda tidak memprosesnya sendiri alias minta bantuan notaris. Biasanya, sih, jasa mereka dihargai antara Rp1.000.000 – Rp2.000.000.
- Biaya pengukuran
Bagi Anda yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus: {(luas tanah/500) x 120.000} + 100.000.
Misalnya, luas tanah Anda adalah 800 m2. Berikut ilustrasi perhitungannya:
{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000
- Biaya konstatering report
Lagi lagi, ini untuk Anda yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2. Ini rumusnya: {(luas tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2
Masih dengan luas tanah yang sama di poin 4, maka berikut rumus perhitungannya:
{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000
Proses peningkatan dari hak guna bangunan menjadi hak milik memang butuh waktu, jika lancar mencapai 1 bulan, bahkan bisa lebih cepat. Namun memang dibutuhkan kesabaran dan pengorbanan waktu ketika mengurusnya seorang diri. Jika memang Anda merasa tidak punya banyak waktu, Anda memang sebaiknya minta bantuan Notaris PPAT yang sudah berpengalaman. Jadi, Anda tinggal tahu beres menerima SHM. Namun hal yang harus Anda ingat, tentunya ada biaya lebih untuk notaris ini. Jadi pastikan Anda sudah memasukkannya ke bujet.