Langkah Mudah Mengubah HGB ke SHM Serta Pajak dan Biaya Terbaru 2020 – Mengurus SHGB menjadi SHM saat ini mudah dan cepat meskipun dulu banyak yang terkendala birokrasi. Dan kadang di beberapa wilayah masih ada birokrasi yang berbelit kadang membuat orang menjadi takut untuk mengurusnya. Anda harus siap dan paham agar tidak dibodohi oleh oknum yang tidak bertanggung jawab.
Perubahan Peningkatan sertifikat tanah dari HP / HGB ke SHM, yang perlu dipersiapkan tidaklah banyak. Dari pada bayar calo atau notaris, silahkan diurus sendiri, untuk lebih detailnya bisa tanya langsung ke BPN. Uang sisanya bisa untuk kebutuhan lain atau beli gadget baru.
Ada beberapa syarat dan dokumen yang perlu Anda siapkan saat akan mengubah HGB menjadi SHM, berikut ini beberapa dokumen-dokumen untuk melengkapi persyaratan merubah sertifikat Hak Guna Bangunan menjadi sertifikat Hak Milik, antara lain:
- Sertifikat Asli HGB
Siapkan sertifikat asli HGB yang akan dirubah status, karena sertifikat asli merupakan dokumen paling penting dalam kepengurusan. Anda juga memerlukan beberapa fotokopi sertifikat untuk cadangan. - Fotokopi Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Rumah Tinggal
Dokumen Izin Mendirikan Bangunan diperlukan sebagai bukti legalitas bahwa lahan dipergunakan untuk mendirikan suatu bangunan. Sebagai tambahan juga bisa dipakai surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan untuk mendirikan bangunan atau sebagai rumah. - Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan
Bukti pembayaran pajak SPPT PBB diperlukan untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak. - Fotokopi Identitas Pemohon Berupa Kartu Tanda Penduduk Dan Kartu Keluarga (KTP Dan KK)
Siapkan dokumen identitas diri pemohon seperti KTP dan KK, atau akta pendirian usaha jika dilakukan oleh badan hukum. Jika dikuasakan kepada orang lain mesti turut disertakan surat kuasa dan fotokopi kartu identitas penerima kuasa. - PM1 dari Kelurahan
PM1 dari Kelurahan yang menyatakan bahwa rumah digunakan untuk tempat tinggal (dalam hal rumah tidak memiliki IMB). Inilah anehnya negara kita, sangat banyak ditemukan bahkan di Jakarta rumah didirikan dengan tanpa IMB. - Surat Pernyataan
Anda perlu melampirkan pernyataan bahwa pemohon akan memiliki SHM tidak lebih dari 5 bidang atau keseluruhan 5000 m2 (lima ribu meter persegi). Formulir pernyataan ini disediakan oleh BPN, bisa diambil di Kantor Pertanahan setempat. Hal ini untuk memenuhi syarat yang diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal. - Surat Kuasa
Surat kuasa diperlukan jika pengurusan dikuasakan kepada pihak tertentu. Kebanyakan masyarakat lebih percaya kepada kantor Notaris untuk mengurus peningkatan hak ini. Selain karena masyarakat tidak perlu repot-repot ke BPN juga dengan menyerahkan pengurusan kepada Notaris juga terjamin keamanannya.
Anda perlu mengajukan surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti tersebut berada. Biasanya sudah disatukan dalam sebuah map dan ada dua lembar dokumen yang harus diisi, yaitu lembar permohonan itu sendiri dan surat pernyataan dari pemohon. Siapkan satu materai untuk ditempel di surat pernyataan. Ketika surat ini sudah ada, segera fotokopi beberapa lembar dan lampirkan aslinya bersama dengan dokumen-dokumen yang sudah disiapkan.
Dari persyaratan tersebut terlihat bahwa tanah yang bisa diajukan SHM adalah tanah yang dipergunakan untuk rumah tinggal atau peruntukan tertentu yang disyaratkan undang-undang, seperti organisasi kemanusiaan, badan keagamaan dan badan-badan atau organisasi lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
Mengurus Sertifikat Tanah dari HP (hak pakai) / HGB ke SHM (Sertipikat Hak Milik) dengan prosedurnya resminya (mengurus sendiri) sbb :
- Membeli dan Mengisi formulir permohonan.
- Memiliki / membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB).
- IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal.
- Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa (apabila dikuasakan).
- Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian /akta perubahan (jika badan hukum).
- PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya).
- Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000 m2.
- Surat pernyataan dari pemegang Hak Tanggungan apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon.
- Surat pernyataan dari pemohon.
- Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.
Tarif resminya sesuai PP 46/2002 :
{2% x (NPT-NPTTKUP)} – {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%}
Keterangan :
- NPT = Nilai Perolehan Tanah.
- NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan.
- NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB.
- NPT = NJOP Tanah.
- NPTTKUP = NJOPTKP.
- Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
- UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
- Jangka waktu 30 tahun : 1% x (NPT-NPTTKUP)
- Kurang dari 30 tahun : (Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)}
- Rumus : [Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris
- Biaya notaris antara 750rb s/d 2,5juta.
CONTOH PERHITUNGAN :
1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli
Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb:
Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP
Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta)
Contoh :
- Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2
- Harga bangunan di NJOP 500rb/m2
- Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( 1.300.000 500.000) ] = 13.050.000
- Pajak pembeli = 5% x [[145 x ( 1.300.000 500.000) ] – 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.
2. Biaya notaris
Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.
Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:
- Biaya cek sertifikat : Rp. 100.000,-
- Biaya SK 59 : Rp. 100.000,-
- Biaya validasi pajak : Rp. 200.000,-
- Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp. 2.400.000,-
- Biaya Balik Nama (BBN) : Rp. 750.000,-
- SKHMT : Rp. 250.000,-
- APHT : Rp. 1.200.000,-
- Total : Rp.5.000.000,-
Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.
3. Biaya peningkatan HGB ke SHM
Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb:
* Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)
Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/m2 dan luas tanah adalah 145 m2.
maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000.
jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah: 2% x (188.500.000-60.000.00) = Rp. 2.570.000
Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000.
Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000
